Huurovereenkomsten inzake onroerend goed bevatten geregeld een koopoptie/voorkeursrecht. Als de verhuurder wil verkopen moet de huurder als eerste de kans krijgen om te kopen, vaak tegen een marktconforme prijs. Wat nu als het pand in strijd met de afspraak toch niet aan de huurder te koop wordt aangeboden?
Voorkeursrecht
RAM Properties is de (rechtsopvolger van de) verhuurder van een winkelruimte. De huurder heeft een voorkeursrecht bij verkoop. RAM verkoopt de winkelruimte, tezamen met een aantal andere panden, aan Joba Trust B.V.. Na de verkoop meldt RAM de verkoop aan de huurder en doet de huurder een beroep op het voorkeursrecht. Het pand wordt vervolgens echter snel notarieel geleverd aan Joba, met in de leveringsakte een koopprijs van € 985.000,-. Bij arrest van 14 december 2010 van het gerechtshof Amsterdam wordt RAM veroordeeld tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat. PS: Het cassatieberoep van RAM is op 15 juni 2012 door de Hoge Raad verworpen.
Niet alleen RAM, maar ook Joba, de koopster, heeft onrechtmatig gehandeld. Zij profiteerde van de wanprestatie van RAM. Uiteindelijk koopt de huurder het pand alsnog en het pand wordt, voor een koopprijs van € 1.237.500,-, in februari 2014 geleverd. Joba heeft een regeling met de huurder getroffen (€ 20.000,- schadevergoeding), met RAM valt niets te regelen. RAM wordt daarom gedagvaard om de geclaimde schade van bijna een half miljoen euro te vergoeden.
Schadestaat
Wat beslist de rechter in de schadestaatprocedure? De schade moet zo concreet mogelijk worden begroot, rekening houdend met alle relevante omstandigheden. Daarbij moet gekeken worden naar de voordelen die de huurder zou hebben gehad als hij het pand in 2007 in eigendom zou hebben verkregen. En die situatie moet dan worden vergeleken met de situatie dat hij huurder zou zijn gebleven. Het gemis aan voordelen zou in beginsel in lengte van jaren kunnen voortduren. Het hof, beslissend op 31 juli 2018, weigert uit te gaan van een abstracte schadebegroting, waarin slechts een vergelijking wordt gemaakt tussen de waarde van het pand in verhuurde staat in januari 2007 en de koopprijs die de huurder voor het pand in die verhuurde staat zou hebben moeten betalen. In dat geval zou huurder namelijk geen enkele schade hebben geleden…
Verkoop aandelen van B.V. met pand waarop voorkeursrecht rust
Het voorkeursrecht is in de praktijk vaak een lastig recht, met veel valkuilen. Wat nu als een onroerend goed eigendom van een B.V. is en de aandelen van die B.V. worden verkocht? Dan gaat het pand mee. Fiscaal wordt een dergelijke verkoop van aandelen belast met overdrachtsbelasting, namelijk als die vennootschap voor een groot deel uit onroerend goed bestaat. Maar moet het voorkeursrecht dan ook kunnen worden uitgeoefend? Het hof Den Bosch, beslissend op 13 februari 2019, vond na uitleg van de overeenkomst van niet en besliste in het nadeel van huurder HEMA.
Overlijden eigenaar; wie dagvaarden?
En wat nu als de oorspronkelijke eigenaar die het voorkeursrecht had gegeven onder bewind was gesteld en na de procedure bij de rechtbank overlijdt? Dan moet men wel de juiste persoon in hoger beroep dagvaarden, anders is men niet-ontvankelijk, zoals het hof Amsterdam besliste op 12 maart 2019.
De Groen & Van Lint Advocaten adviseert en procedeert ook op het gebied van voorkeursrecht en koopopties en is u graag van dienst, ook op dit gebied.