Gebruikelijk is dat als een makelaar en een consument een overeenkomst sluiten die strekt tot het bemiddelen bij het tot stand komen van een huurovereenkomst, de makelaar bij succesvolle bemiddeling recht heeft op courtage. Dat is prima. Wat niet prima is, is dat de makelaar die courtage ook ontvangt indien er succesvol is bemiddeld bij het tot stand komen van een overeenkomst tussen die consument en een verhuurder voor wie die makelaar tegelijk ook optreedt. De wet verbiedt immers in beginsel het “dienen van twee heren” (artikel 7:417 BW).
Van de situatie dat twee heren worden gediend, kan sneller sprake zijn dan makelaars en consumenten doorgaans beseffen
Indien een makelaar met goedkeuring van een verhuurder een huurwoning online aanbiedt en bij interesse van een huurder bemiddelt bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst, geldt in beginsel dat hij voor die verhuurder optreedt. Ook als de verhuurder helemaal niet betaalt voor het online zetten. Courtage vragen aan een huurder mag dan niet en wat al is betaald, kan worden teruggevorderd, behalve als de consument al over het dienen van twee heren was geïnformeerd en die consument op schrift heeft gezet dat hij dit geen probleem vindt.
Stilzwijgende overeenkomst tussen makelaar en verhuurder
Ook als een makelaar een huurder bemiddelt naar een woning die eigendom is van een verhuurder voor wie hij wel vaker zaken doet (“geen onbekenden van elkaar”), kan worden aangenomen dat hij ook voor de verhuurder optreedt. En dus dat twee heren worden gediend.
Dit deed zich voor in een zaak die onlangs speelde bij de kantonrechter te Utrecht. Een makelaar had succesvol bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. De huurder had een bedrag aan courtage betaald, maar vorderde dit terug met een beroep op artikel 7:417 BW. De makelaar had namelijk al vaker huurders geplaatst in woningen van de verhuurder en had actief bemiddeld bij het tot stand komen van de huurovereenkomst. Hij had de huurovereenkomst zelfs opgesteld, met voor verhuurder gunstige bepalingen, en de eerste huurtermijn en de waarborgsom geïncasseerd. De kantonrechter oordeelde dat dit allemaal handelingen zijn in het belang van de verhuurder en dat niet valt in te zien dat de makelaar deze handelingen zou hebben verricht als hij niet (ook) een overeenkomst met de verhuurder zou hebben. Dat zelfs de verhuurder het bestaan van een dergelijke overeenkomst ontkende, maakte niet uit. Een overeenkomst kan immers ook stilzwijgend ontstaan c.q. uit de feiten en omstandigheden worden afgeleid.
Kortom
Deze uitspraak illustreert dat het voor huurders zinvol kan zijn om de courtage niet klakkeloos te betalen, maar scherp op de feiten en omstandigheden te blijven letten: treedt de makelaar niet ook voor de verhuurder op? Dat optreden kan worden aangenomen indien de makelaar “wel vaker bemiddelt naar woonruimte van een bepaalde verhuurder”.
Om te voorkomen dat courtage moet worden terugbetaald, doen makelaars er goed aan te beseffen dat als zij “geen onbekende zijn” van bepaalde verhuurders, zij dit gewoon zeggen tegen de potentiële huurder en voor het verrichten van verdere activiteiten toestemming (schriftelijk) vragen aan de huurder.