Corona: onvoorziene omstandigheid, toch geen huurvermindering

Siscon Instruments B.V. sluit op 3 februari 2020 een huurovereenkomst voor vijf jaar voor een bedrijfsruimte. Huurprijs c.a. € 6.110,50 per maand. Kort daarna wordt zowel Siscon als een beoogde onderhuurder getroffen door het coronavirus: de omzet van Siscon loopt in april 2020 met 31% terug. De beoogde onderhuurder verliest bijna haar gehele omzet in april 2020. Siscon wil van de huurovereenkomst af. Als dat niet lukt wil zij een verlaging van de huurprijs met 50%.

Onvoorziene omstandigheid

Over dit onderwerp zijn de laatste maanden diverse uitspraken in kort geding verschenen. De rechtspraak is verdeeld: geregeld wordt de coronacrisis vooralsnog wel aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Een aanpassing van de huurprijs ex artikel 6:258 BW is echter afhankelijk van alle omstandigheden, met name ook de belangen van partijen en een onderbouwing van de financiële schade van de huurder. Voetbalclub Vitesse kon de kantonrechter in kort geding op 29 mei 2020 niet overtuigen: weliswaar werd de coronapandemie beschouwd als een onvoorziene omstandigheid, anders dan de kredietcrisis uit 2008. Maar moet de huur van het GelreDome dan omlaag? Gedurende welke periode? In welke mate? Dat hangt af van de aard en ernst van de betrokken belangen, zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolg van de coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor de aanvang van de crisis was en of de verhuurder afhankelijk is van de huurinkomsten, bijvoorbeeld in verband met financieringslasten. Vitesse kon haar financiële nadeel in kort geding niet voldoende onderbouwen en bovendien was de toegang tot het stadion beperkt in een periode waarin daarvan ook in normale omstandigheden maar een beperkt gebruik gemaakt zou worden voor voetbalwedstrijden…

Bodemprocedure

Met dit op de achtergrond stapte Siscon naar de rechter om te proberen van de huurovereenkomst af te komen. De rechtbank Rotterdam deed op 7 augustus 2020 uitspraak, voor zover mij bekend het eerste vonnis in een bodemprocedure over dit onderwerp. De rechter wees de eisen van Siscon af. Weliswaar wordt de coronacrisis beschouwd als onvoorziene omstandigheid maar Siscon kon het gehuurde desondanks nog gebruiken (dat lag vanaf maart tot juli 2020 uiteraard anders voor bijvoorbeeld restaurants, evenementenorganisaties en huurders van festivalterreinen). Het omzetverlies is, volgens de kantonrechter, een ondernemersrisico, net als het probleem dat de beoogde onderhuurder niet in staat was om de onderhuur te betalen. Daarbij weegt mee dat de huurovereenkomst werd gesloten tussen twee commerciële partijen en dat gekozen is voor een niet-omzetgerelateerde huurprijs. Siscon kon niet voldoende onderbouwen waarom zij nu juist van haar verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet zou mogen verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Artikel 6:258 BW is niet bedoeld om een overeenkomst met een willekeurige contractspartner te beëindigen of te wijzigen, vooral niet als er geen belemmering in de uitvoering van de overeenkomst is.

Hoe ligt dit als het huurgenot wel belemmerd wordt, bijvoorbeeld door een lockdown? Dan zou dat zeker anders kunnen liggen. Ik ben benieuwd wanneer het eerste bodemvonnis in die richting verschijnt!