De huurder van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (een “kleinhandelsbedrijf”, restaurant, café, afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, maar ook een hotel) wordt wettelijk tot op zekere hoogte beschermd tegen opzegging door de verhuurder. Die huurder heeft in ieder geval tien jaar huurbescherming (“vijf plus vijf jaar”). Na tien jaar kan de rechter de huurovereenkomst beëindigen op grond van een afweging van de belangen van huurder en verhuurder. De rechter móet de huurovereenkomst echter beëindigen als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft (en het persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen).
Dringend eigen gebruik
Wanneer is sprake van dringend eigen gebruik? Dat hangt af van “alle omstandigheden van het geval”. Echter, algemene bedrijfseconomische redenen kunnen dan al voldoende zijn: een verhuurder mag méér winst willen maken door het verhuurde zelf te gaan gebruiken. Niet vereist is dat een verhuurder “in zijn maatschappelijke voortbestaan wordt bedreigd” en het verhuurde nodig heeft om dat te voorkomen (HR 14 november 1997). De rechter móet de huurovereenkomst beëindigen als sprake is van dergelijk dringend eigen gebruik; er is dan geen plaats meer voor een afweging van de belangen.
Er ontstaat geregeld discussie over dat dringend eigen gebruik. Wat nu als de verhuurder andere alternatieven dan ingebruikname van het verhuurde tot zijn beschikking heeft “om in zijn behoeften te voorzien”? Dan is er niet altijd sprake van dringend eigen gebruik. Wanneer kan echter van de verhuurder worden gevergd die alternatieven te benutten? Volgens vaste rechtspraak is het aan de huurder om concreet te stellen en zo nodig te bewijzen dat de verhuurder andere alternatieven heeft en dat het benutten daarvan zo voor de hand ligt dat de huurder mag blijven zitten.
Amsterdams hotel: dringend eigen gebruik?
Tegen de achtergrond van deze regels speelde de wens van de verhuurder van een Amsterdams hotel om dat zelf in gebruik te nemen. De huurovereenkomst was opgezegd. De verhuurder kon met zelfexploitatie een opbrengst van € 400.000,- per jaar behalen. De winstpotentie van het hotel was dus behoorlijk en in ieder geval een stuk groter dan wanneer het hotel verhuurd zou blijven. In een dergelijke situatie zou dat voldoende moeten zijn; aannemelijk maken moet, met objectieve gegevens aantonen is niet vereist. Toch vond het gerechtshof Amsterdam op 15 september 2020 dit onvoldoende voor dringend eigen gebruik. De enkele wens om dit pand zelf te kunnen exploiteren was onvoldoende zo meende het hof. Dat was echter te streng, zo besliste de Hoge Raad op 1 april 2022. Het is niet aan de verhuurder om te bewijzen dat hij geen alternatieven heeft. De huurder moet stellen en bewijzen dat de verhuurder geen andere mogelijkheid heeft dan dit dringend eigen gebruik. En omdat zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering leidde lag het dringend eigen gebruik wel voor de hand als toereikend voor het voorgenomen eigen gebruik. Het hof had ook niet van de verhuurder mogen vergen te bewijzen waarom die nu net dít specifieke pand (en niet een ander pand uit zijn portefeuille) wilde gebruiken om zélf te gaan exploiteren.
Nu de coronaperikelen achter ons lijken te liggen zal het “dringend eigen gebruik” van horeca-bedrijfsruimte sneller aannemelijk zijn; de huurprijzen liggen veelal lager dan voorheen en de verhuurder zal naar verwachting sneller aannemelijk kunnen maken dat hij het gehuurde beter kan laten renderen door het zelf te gaan gebruiken.