Huurders van bedrijfsruimte, niet alleen in de horeca, moesten van de overheid hun deuren sluiten of hadden te maken met minder vergaande beperkingen. We zitten inmiddels in de vierde lockdown. De vraag was juridisch of die overheidsmaatregelen moesten worden gezien als onvoorziene omstandigheden. Zo ja, dan konden die leiden tot een vermindering van de huurprijs (de “coronakorting”). En zo ja: hoe wordt de pijn dan verdeeld over huurder en verhuurder? En hoe wordt de “coronakorting” dan berekend? Moet de TVL bij de omzet worden opgeteld of van de vaste lasten worden afgetrokken?
Nadat op 14 september 2021 het gerechtshof Amsterdam een methode voor de berekening van de huurkorting had gegeven heeft de dag vóór kerst ook de Hoge Raad beslist.
Berekening huurkorting: de vaste-lasten-methode
Op 24 december 2021 gaf de Hoge Raad antwoord op prejudiciële vragen van de kantonrechter in Roermond. Conform het advies van de advocaat-generaal hakte de Hoge Raad een aantal knopen door.
Ja, de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Die maatregelen zijn geen “gebrek” als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
Voorbeeldberekening coronakorting
De huurprijsvermindering voor de huur van (290 BW) bedrijfsruimte moet als volgt worden berekend: stel dat de huurprijs € 4.500,- per maand is en de vaste lasten van de huurder € 25.000,- zijn en de TVL € 10.000,- bedraagt, dan is de huurprijs uitgedrukt als percentage van de vaste lasten 18%. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL wordt 18% van de TVL op de huurprijs in mindering gebracht. Stel dat sprake is van een omzetdaling van 80% dan bedraagt de coronakorting/huurkorting: (€ 4.500,- minus € 1.800,-) x 80% x 50% is € 1.080,-, ofwel 24% van de overeengekomen huurprijs.
Financiële positie van een van de partijen en andere open punten
Is hiermee het laatste woord op alle onderdelen gezegd? Nee, dat ook weer niet. De Hoge Raad geeft het bovenstaande rekenmodel voor overeenkomsten die vóór 15 maart 2020, het begin van de eerste lockdown, zijn gesloten. Voor overeenkomsten die ná die datum zijn gesloten geldt in beginsel dat de coronabeperkingen geen onvoorziene omstandigheid zijn.
En er is sprake van een in beginsel 50/50% verdeling van het netto-nadeel. De financiële positie van een van de partijen kan echter reden zijn hiervan af te wijken. Concreet noemde de advocaat-generaal een aantal situaties waarin die 50/50% verdeling anders kan liggen: de huurder is een grote retailer of een kleine eenmanszaak; de verhuurder is een institutionele belegger dan wel een particulier die voor zijn pensioen afhankelijk is van de huurinkomsten; de huurder zou met een beter beleid in de voorgaande jaren ook beter in staat zijn geweest de klappen van de coronacrisis op te vangen (bijvoorbeeld omdat de huurder ondanks goede resultaten heeft nagelaten een buffer op de bouwen). Echter, vermoedelijk zal niet al te snel een uitzondering op de 50/50% verdeling van de pijn worden gemaakt.
Moet nog worden uitgegaan van een minimum omzetverlies? Aansluitend bij de TVL-regeling is door rechters meermaals 30% als minimum omzetverlies genoemd. Maar wat nu als de ondernemer zijn omzet, bijvoorbeeld door “take away” had kunnen vergroten maar dat zonder goede reden heeft nagelaten? Moet de verhuurder daarvoor dan “boeten”?
Vermoedelijk zullen ook de laatste vragen op korte termijn in de rechtspraak worden beantwoord. De Groen & Van Lint Advocaten houdt u op de hoogte.