Meten is weten: makelaar aansprakelijk voor te kleine woning… schadevergoeding?

Op 28 juli 2014 bereikte de koper met de verkopers mondeling overeenstemming over de koop van een woning van 185 m² voor € 234.000,- k.k.. Wat? 185 m²? Nou ja, op Funda en in de verkoopbrochure was althans vermeld dat de woonoppervlakte 185 m² was. De woning werd de week erna bezichtigd en de prijs werd uiteindelijk afgemaakt op € 242.500,-. Nadat de schriftelijke verkoopovereenkomst was ondertekend, op 11 augustus 2014 en de bedenktermijn was verlopen liet koper een taxatierapport maken in verband met de financiering. Getaxeerde waarde € 242.500,- (hoe is het mogelijk?) maar oppervlakte van de woning: 140 m²! Op 8 december 2014 werd de woning geleverd. Achteraf bleek het correcte aantal vierkante meter 148 te zijn. Met ander woorden: 185 – 148 = 37 m² te weinig woning… Sinds 1 september 2010 zijn NVM-makelaars verplicht de gebruiksoppervlakte te berekenen volgens NEN 2580. En het bleek dat de NVM-makelaar die de verkopers vertegenwoordigde óf de meetinstructie verkeerd had toegepast óf een telfout had gemaakt. De koper stelde de makelaar aansprakelijk voor de wel gekochte maar niet geleverde 37 m² en wilde een schadevergoeding van € 49.470,-. In de procedure was het verweer van de makelaar onder meer dat er een exoneratie was, maar ook dat de koper ook zelf wel had kunnen nameten dat de op Funda vermelde 185 m² onjuist was… Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste op 5 december 2017 dat die verweren niet opgaan. De makelaars moet de correcte oppervlakte meedelen; kopers moeten erop vertrouwen, zoals ook de Raad van Toezicht van de NVM heeft beslist, dat de meetinstructie altijd goed wordt toegepast en het juiste aantal vierkante meter wordt vermeld. De makelaar was dus aansprakelijk.
Dus schadevergoeding? De koper kon niet hard maken dat hij de woning niet gekocht zou hebben als hij had geweten dat die slechts een oppervlakte van 148 m² had gehad. Ook overigens kon de koper niet aantonen dat hij schade had geleden. Ook de woning van 148 m² bleek, volgens de door de koper zelf in gang gezette taxatie, € 242.500,- waard! Aldus kreeg de koper wel principieel gelijk, maar verloor hij de procedure (en moest hij de proceskosten aan de makelaar betalen). Het kan echter ook anders lopen. Op 24 januari 2017 besliste het gerechtshof Amsterdam in eenzelfde situatie dat een makelaar inderdaad de plicht heeft het correcte aantal vierkante meter te melden. In die zaak kon de koper wel aannemelijk maken dat hij schade had geleden, en die werd door het hof geschat op € 10.000,-. En de makelaar moest ook nog de proceskosten betalen. Les: goed meten en goed optellen. De interessante vraag is uiteraard of professionele partijen zoals makelaars niet ook op andere punten altijd zelf de door hen opgegeven informatie goed moeten checken. Denk hierbij voor makelaars aan vergunningen, eventuele erfdienstbaarheden, wijziging bestemmingsplan en dergelijke. Een professional heeft al snel de verplichting de opgegeven informatie zelf goed te controleren… De Groen & Van Lint Advocaten procedeert en adviseert ook over dit soort aansprakelijkheden.