Verkrijgende verjaring grond: 20 jaar bezit is niet genoeg

De schaarse grond in Nederland wordt soms niet gekocht maar ingepikt, en dat soms zonder kwade intenties. En als twee partijen strijden over de eigendom van een stuk grond, ook al is het maar een paar vierkante meter, komt de rechter er vaak aan te pas. In de categorie “landjepik-zaken” was het vertrouwde beeld dat de “landjepikker” na twintig jaar “ondubbelzinnig” bezit van de grond, vaak gepaard gaand met plaatsing van hekwerken of hagen, onherroepelijk eigenaar werd, ongeacht eventuele kwade trouw. In het standaardarrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 is beslist dat dergelijke geschillen toch anders kunnen uitpakken. Ook na afloop van de verjaringstermijn van twintig jaar, als de bezitter door het verstrijken van de termijn eigenaar is geworden, heeft de voormalige eigenaar vaak nog de mogelijkheid de ogenschijnlijk verloren eigendom terug te krijgen. De Hoge Raad kwalificeerde het eigendomsverlies door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit, wanneer dat bezit dus niet te goeder trouw is geweest, namelijk als een onrechtmatige daad jegens de eigenaar. En dan moet de schade worden vergoed. En die vergoeding kan ook in natura zijn: teruglevering van de grond die door verjaring eigendom was geworden van de “landjepikker”.

Verjaring: wanneer 20 + 20 jaar?

Het arrest van de Hoge Raad laat nog veel vragen open. Is de termijn voor de voormalige eigenaar om zich na afloop van de twintigjaarstermijn te beroepen op onrechtmatig handelen van de “landjepikker” nu vijf jaar of twintig jaar en wanneer begint die termijn precies? Een vordering wegens onrechtmatig handelen verjaart zelf immers ook. Enerzijds geldt een termijn voor vijf jaar nadat de benadeelde met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend werd. En anderzijds geldt een uiterste termijn van twintig jaar na “de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt”. Wat is die gebeurtenis dan? Volgens de rechtbank Rotterdam, beslissend op 19 juli 2017, is dat het moment dat de bezitter de eigendom van de grond door verkrijgende verjaring in eigendom verkrijgt. Dus na afloop van de termijn van twintig jaar. In dat geval geldt dus 20 + 20 = 40 jaar. In de Rotterdamse zaak werd namelijk niet voldaan aan de “vijfjaarstermijn”: de gemeente Capelle aan den IJssel was niet eerder dan in 2015 bekend geworden met de bezitneming door de “landjepikker” van het betreffende stuk grond. Dus had de gemeente recht op schadevergoeding. De rechter wees schadevergoeding in natura af: géén teruglevering van de strook grond! De hoofdregel in ons recht, aldus de rechter, is dat schade in geld moet worden vergoed. En de gemeente had onvoldoende zwaarwegende argumenten om van die hoofdregel af te wijken. Welke argumenten zijn dan wél zwaar genoeg? Hoe dan ook, de schade moest in geld worden vergoed: voor 15 m² à € 175,00 bedroeg de schadevergoeding dus € 2.625,00.

Ondubbelzinnig bezit

Voor wie zich op verkrijgende verjaring beroept is wel noodzakelijk dat hij aannemelijk kan maken dat hij gedurende twintig jaar de feitelijke macht over het stuk grond heeft uitgeoefend en dat deed met de kenbare pretentie van eigendom. Op 23 januari 2019 besliste de rechtbank Rotterdam dat een voormalig pachter van de gemeente Rotterdam zich niet op die pretentie van eigendom kon beroepen. Artikel 3:111 BW verbiedt immers dat iemand die eenmaal houder van grond is, zichzelf ineens tot bezitter maakt. De voormalige pachter had de gemeente Rotterdam nooit meegedeeld dat de grond zijn eigendom was. En de gemeente had die achteraf gepretendeerde eigendom dus ook nimmer erkend. Aldus moest de voormalige pachter de grond terugleveren aan de gemeente Rotterdam, op straffe van een dwangsom met een maximum van € 50.000,00!

Zelf vind ik het opmerkelijk dat de verjaringstermijn van twintig jaar, die in het leven is geroepen om de rechtszekerheid te bevorderen (“Het recht dient zich op den duur bij de feiten aan te sluiten”, aldus de parlementaire geschiedenis), maar liefst uiterlijk veertig jaar kan bedragen. Dat is wel heel erg lang als het op rechtszekerheid aankomt. Want de bezitter móet al twintig jaar het “voortdurende, onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig bezit” gehad hebben! En de eigenaar móet ook al periodiek onderzoeken of zijn eigendom nog niet door een ander in bezit is genomen, aldus de jurisprudentie…