Contractuele boete: matiging?

Bouwfonds/BPD koopt grond in Wassenaar om daarop in het project Warande huizen en appartementen te bouwen. De grond moet nog gesaneerd worden. Een geïnteresseerde koopt voor € 267.140,- een appartementsrecht van Bouwfonds/BPD en sluit, zoals zo vaak, direct een overeenkomst van aanneming met een bouwbedrijf, in dit geval voor € 400.710,-. Bouwfonds/BPD garandeert in de koopovereenkomst dat het gekochte geen bodemverontreiniging meer zal bevatten. Ook wordt schriftelijk op initiatief van Bouwfonds/BPD een boetebeding vastgelegd: bij niet-tijdige nakoming verbeurt de andere partij een boete van 10% van de koopprijs PER DAG! Ja, inderdaad: per dag! Na oplevering betrekt de koopster met haar gezin de woning, in augustus 2009. Daarna blijkt dat er toch nog bodemverontreiniging is. De sanering daarvan duurt tot 19 maart 2010. Later blijkt dat die (tweede) sanering nog steeds niet voldoende is. Er wordt opnieuw gesaneerd, tot april 2013. Bouwfonds/BPD biedt dan € 10.000,- compensatie aan voor de ondervonden overlast. Die compensatie wordt geaccepteerd maar de koopster stapt toch naar de rechter en eist betaling van de boete ad € 26.714,- per dag gedurende 1.048 dagen, derhalve ongeveer bijna dertig miljoen euro!!

Matiging contractuele boete?

De rechtbank wijzigt de boete naar de gebruikelijke 0,03% per verzuimdag en oordeelt dat over een periode van 57 dagen recht bestaat op die boete, dus in totaal € 45.680,94. De koopster gaat in hoger beroep en wil dan toch ten minste zo’n € 200.000,- aan contractuele boete. Het gerechtshof Den Haag beslist op 21 november 2017 net als de rechtbank dat een boete van ruim € 30 miljoen, maar ook een boete van € 2 miljoen disproportioneel is. De door de koopster geleden schade is tot ten hoogste € 20.000,- onderbouwd. Van waardevermindering van de woning of “psychische schade” is niets gebleken. Wel heeft de koopster na de sanering haar tuin moeten herstellen, maar de maximale kosten bedroegen € 10.000,-. Het hof weegt ook mee dat het boetebeding (10% per dag) op een fout berust en dat 0,03% in de praktijk gebruikelijk is. Al met al wordt de boete gematigd tot € 75.000,-.

De ondanks het verhoogde bedrag teleurgestelde koopster gaat in cassatie. Op 5 april 2019 brengt de PG mr. Hartlief zijn conclusie uit: de wet geeft de rechter een ruime mate van vrijheid om een contractuele boete te matigen. De rechtspraak is grosso modo: de rechter moet matigen tot een bedrag dat “niet klaarblijkelijk onbillijk is”. Wat niet klaarblijkelijk onbillijk is, betreft echter geen exacte wetenschap en hangt – het klinkt juristen bekend in de oren – af van alle feiten en omstandigheden. De Hoge Raad wordt geadviseerd het oordeel van het gerechtshof in stand te laten. De uitspraak van de Hoge Raad volgt nog.

Geen schade, toch boete?

Of en in welke mate schade is geleden weegt zwaar mee bij de wel/niet matiging van de boete. Maar wat nu als helemaal géén geen schade wordt geleden? Komt de wanpresterende partij dan met de schrik vrij? De boete is toch niet voor niets bedoeld als een prikkel tot nakoming, toch? De rechtbank Den Haag heeft op 13 maart 2019 beslist, toevallig ook weer in een geschil met BPD, dat in dergelijke gevallen wel (significant) wordt gematigd, maar dat niet tot nihil moet worden gematigd. De matiging van de boete blijft een heikel punt, maar als een boete eenmaal is afgesproken moet die voor ten minste een deel ook kunnen worden getoucheerd! De Groen & Van Lint Advocaten procedeert ook geregeld over contractuele boetes.