Recreatieparken en bedrijventerreinen: opzegging lidmaatschap

Veel recreatieparken en bedrijventerreinen worden vaak opgezet in de vorm van een coöperatieve vereniging. Daarmee proberen de initiatiefnemers te waarborgen dat de kopers/leden ook in de toekomst blijven meedoen aan alles wat nodig is om de parken/bedrijventerreinen goed in stand te houden. En dan moeten de leden uiteraard ook blijven meebetalen! Echter, net als bij een (gewone) vereniging heeft een lid van een coöperatie een zekere en door de wet gewaarborgde vrijheid van uittreding. Gedwongen lid blijven van een club is een heikel punt. Kan men toch voorkomen dat bijvoorbeeld de koper van een recreatiewoning/unit op een bedrijventerrein door opzegging van het lidmaatschap niet meer hoeft mee te betalen aan de gemeenschappelijke kosten en investeringen?

Een echtpaar kocht in 2004 twee recreatiewoningen op het vakantiepark Esonstad te Anjum, Friesland. Dit park wordt beheerd en geëxploiteerd door Landal Greenparks. Landal Greenparks bemiddelt (30% fee) exclusief bij de verhuur van de recreatiewoningen, doet het onderhoud en stelde ook voor om gemeenschappelijk te investeren in een “Pitch en Putt-baan”. Het echtpaar kan niet langer leven met de “woekerprovisie van 30% die Landal Greenparks naar zich toetrekt” en stelt per saldo verlies te maken op de verhuur van de recreatiewoningen. Daarom zegt het echtpaar in 2014 het lidmaatschap op en het staakt de betalingen… Kan dat zomaar?

Het gerechtshof Amsterdam besliste op 10 juli 2018 dat het echtpaar gewoon moet blijven betalen. Bij de koop in 2004 is een voldoende duidelijk derdenbeding gesloten en in de akte van levering is een duidelijke kwalitatieve verplichting opgenomen: men mag slechts in uitzonderlijke gevallen het lidmaatschap opzeggen. En de wet stelt geen bijzondere eisen aan de geldigheid van een derdenbeding. Wel moet dat derdenbeding natuurlijk voldoende duidelijk zijn en dat beding moet natuurlijk ook wel zijn aanvaard. Hoewel – in wezen – de verplichting om altijd lid te blijven van de coöperatieve vereniging in verband met de vrijheid tot uittreding nietig moet worden geacht blijven het derdenbeding en de kwalitatieve verplichting overeind. Het echtpaar zal moeten blijven betalen…, ook voor het onderhoud van de Pitch en Putt-baan!

Juist om te voorkomen dat recreatieparken en bedrijventerreinen gaan verpieteren en in een neerwaartse spiraal terechtkomen is het van groot belang dat de gezamenlijke eigenaren ook gezamenlijk blijven investeren en meedoen. Het arrest van het gerechtshof Amsterdam maakt duidelijk hoe belangrijk het is de verplichting tot meebetalen/meedoen al direct vanaf het begin goed vorm te geven. Anders geeft de vrijheid van uittreding ook de vrijheid om niet meer mee te betalen! Een recent voorbeeld waarin het fout ging is het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 3 januari 2018. Een winkelier van de coöperatieve winkeliersvereniging mocht zijn lidmaatschap opzeggen en hoefde niet meer mee te betalen. En als één kikker uit de kruiwagen springt…